Потенциальные изменения в налоговом режиме для инвесторов в жилье могут заметно повлиять на темпы роста ипотечного кредитования в Австралии. Если предложенные меры будут включены в федеральный бюджет на этой неделе, то банки рискуют столкнуться с замедлением притока средств именно в сектор кредитов под покупку уже построенных объектов.
Что может измениться в налогах для владельцев инвестиционного жилья
Обсуждаемая корректировка затрагивает порядок налогообложения доходов от инвестиций в недвижимость, находящуюся в собственности у инвесторов. В центре внимания — существующие объекты жилья. При этом, согласно сообщениям СМИ, планируется предусмотреть исключение для сделок с новостройками, приобретаемыми «на этапе строительства» (off-the-plan — когда объект покупают до завершения работ).
В австралийской системе налогообложения инвесторы, как правило, рассчитывают на ряд механизмов, которые снижают налоговую нагрузку и делают стратегию покупки недвижимости более привлекательной. Именно эти инструменты и могут быть переработаны.
Капиталовыгодный вычет: сокращение 50% льготы
Среди предлагаемых изменений называется пересмотр действующей 50-процентной скидки по налогу на прирост капитала (capital gains tax discount). В случае принятия поправок льготу планируют «свернуть» до прежней модели, основанной на инфляционной индексации для активов, приобретенных до 1999 года.
Ключевой момент — сохранение текущего режима для тех, кто успел приобрести активы до «бюджетной ночи» (то есть до официального момента представления бюджета и фиксации правил).
Негативный гироинг: ограничения для новых объектов
Второй блок — регулирование так называемого negative gearing. Это распространенная в стране практика, при которой инвестор получает налоговый вычет на убытки, возникающие из-за разницы между процентами по кредиту и доходом от аренды. Проще говоря: если арендная выручка не покрывает расходы по обслуживанию ипотеки, разницу можно частично компенсировать через налоговую систему.
Предполагается ограничить negative gearing только для вновь построенных объектов. Текущие инвестиции, которые уже дают отрицательный налоговый результат (то есть «негативно гироятся» сейчас), будут «дедовированы» — grandfathered, то есть сохранятся в прежнем режиме для уже сделанных вложений.
Почему инвесторские ипотечные кредиты важны для банков
Инвесторские займы в Австралии составляют примерно 20% от общего объема кредитов, выдаваемых банками. При этом структура спроса выглядит так: около 80% одобрений по инвесторским ипотекам в декабре 2025 года приходилось на покупку существующего жилья, а не на новостройки.
Отдельно отмечается, что ипотечный поток от инвесторов формирует около 40% всего ипотечного кредитования в стране. То есть любое охлаждение спроса именно в сегменте существующих домов может довольно быстро отразиться на кредитной активности.
Оценка последствий: снижение доходности и возможное падение спроса
Аналитики Jefferies предупреждают: если налоговые изменения ударят по ожидаемой доходности после уплаты налогов, инвесторы могут начать сокращать покупки именно на рынке существующего жилья. Логика проста — если потенциальная прибыль уменьшается, стратегию покупок становится сложнее оправдать.
В наиболее неблагоприятном сценарии, когда одобрения инвесторских кредитов на покупку существующего жилья могут упасть до нуля, прогноз «terminal housing credit» (конечный ориентир по росту жилищного кредитования) снизился бы примерно вдвое — до 2% вместо текущих ожиданий около 4%.
Там же приводится чувствительность сектора к темпу роста: каждый 1-процентный спад роста жилищного кредитования в Австралии, по расчетам, способен уменьшить прибыльность сектора примерно на 1%.
Возможные смягчающие факторы
Jefferies также указывает, что эффект может частично сгладиться со временем. Инвесторы способны адаптироваться, например:
- переключиться на инвестиции в новое жилье, где отрицательный гироинг может остаться доступным в рамках новых правил;
- увеличивать сроки удержания объектов (holding periods), чтобы растянуть финансовый эффект от изменения налогового режима;
- изменять структуру сделок и портфелей, что может замедлить темпы снижения кредитного портфеля и повлиять на сроки погашения займов.
Кому ударят сильнее: сравнение крупнейших банков
Среди крупнейших кредиторов Австралии аналитики отдельно оценили чувствительность к инвесторским сделкам. По версии Jefferies, у ANZ и NAB — наименьшая вовлеченность в инвесторское кредитование.
Наибольшая концентрация, как отмечается, у Commonwealth Bank of Australia (CBA): доля потока новых ипотек, связанная с инвесторскими кредитами, достигает 43%.
Что это значит для рынка в ближайшей перспективе
Если федеральный бюджет действительно закрепит предложенные налоговые ограничения, рынок может столкнуться с перенастройкой спроса: инвесторы будут выбирать более «налогово выгодные» типы покупок и пересматривать финансовые параметры сделок. В краткосрочном периоде это способно сильнее затронуть сегмент существующего жилья, тогда как новостройки могут получить поддержку за счет перераспределения спроса.
