Немецкая инвесткомпания Aroundtown SA (XETRA:AT1) сообщила о результатах за первый квартал 2026 года: показатель денежных поступлений от операционной деятельности, рассчитанный как FFO I на акцию, снизился на 7%. На динамику повлияли рост процентных расходов и сокращение взносов от совместных предприятий. При этом компания удержала прогноз на год и продолжила активную сделку по продаже и покупке активов.
Снижение FFO I на акцию: ключевые причины
В отчетном периоде Aroundtown SA зафиксировала FFO I на уровне €70,2 млн. Это на 8% меньше, чем за аналогичный квартал годом ранее. В пересчете на акцию показатель составил приблизительно €0,07.
Главным фактором ухудшения стали две статьи. Во‑первых, совокупные финансовые расходы увеличились на 6%. Во‑вторых, вклад совместных предприятий (joint venture contributions) оказался ниже прошлогоднего уровня: в первом квартале 2026 года он составил €6 млн против €13 млн за первый квартал 2025 года.
Операционная выручка и прибыль: динамика без резких изменений
Показатель чистого арендного дохода (net rental income) увеличился на 0,6% и достиг €296,7 млн. При этом скорректированный EBITDA удержался на прежнем уровне — €236,1 млн до учета вкладов совместных предприятий.
Сегменты недвижимости: офисы под давлением
Рост арендных платежей в сопоставимом портфеле (like-for-like net rental growth) остался на отметке 3%. Однако внутри структуры аренды заметна дифференциация:
- офисная недвижимость показала слабость — рост составил лишь 1,5%;
- в то же время жилой сегмент увеличил арендные поступления на 3,7%;
- отели продемонстрировали прирост 4%.
Особенно насторожила ситуация с офисами: уровень вакантности (office vacancy rate) вырос до рекордных 13,2%. Это на 20 базисных пунктов выше значения предыдущего квартала и на 60 базисных пунктов больше, чем год назад.
Базисный пункт — это сотая доля процента, то есть увеличение на 60 б.п. соответствует росту вакантности на 0,60 п.п.
Сделки по активам и портфель: продажи и покупки
В течение квартала Aroundtown реализовала активы на сумму €27 млн. Продажа была проведена с премией в 1% к балансовой стоимости (book value).
После завершения квартала компания сообщила о крупной продаже: Aroundtown реализовала портфель Penta hotels на €270 млн. Параллельно группа закрыла сделки по приобретению объектов на €125 млн, при этом эти покупки были оформлены (подписаны) еще в 2025 году.
Балансовые показатели: рост EPRA NTA, ухудшение долговой нагрузки
Показатель EPRA net tangible assets per share (EPRA NTA на акцию) увеличился на 5% год к году — до €8,0. По сравнению с декабрем 2025 года рост составил 3,2%.
Одновременно ухудшились долговые метрики. EPRA loan-to-value ratio (LTV) — отношение долга к стоимости активов — вырос на 100 базисных пунктов как к предыдущему кварталу, так и к прошлому году, достигнув 59% на «про‑форма» основе.
Также увеличился показатель net debt to EBITDA до 11,1 раза, а коэффициент покрытия процентов (interest coverage ratio) снизился до 3,4 раза с 3,9 раза в предыдущем квартале. Это отражает давление на способность обслуживать долг из-за более высоких процентных затрат.
Прогноз на 2026 год сохранен
Несмотря на квартальное снижение FFO I на акцию, компания подтвердила годовое руководство. Прогноз по FFO I на акцию на 2026 год остается в диапазоне €0,24–€0,27.
При этом общий ориентир по абсолютному значению FFO I расширен: теперь диапазон составляет €275 млн–€305 млн вместо ранее обозначенных €250 млн–€280 млн. То есть компания скорректировала ожидания по суммарному уровню показателя, но не стала менять целевой коридор на акцию.
Ликвидность и стоимость долга
К концу марта 2026 года ликвидность Aroundtown составляла €4,1 млрд. Средняя стоимость заемного финансирования (average cost of debt) осталась стабильной — 2,3%. Это важная оговорка: несмотря на рост процентных расходов в квартале, компания указывает, что общая цена долга в среднем не меняется.
Что означают эти цифры для рынка
Снижение FFO I на акцию при росте чистого арендного дохода обычно сигнализирует о том, что проблема смещается из операционной части в финансовую: стоимость обслуживания обязательств растет, а вклад совместных предприятий уменьшается. Одновременно рекордный уровень вакантности в офисном сегменте подчеркивает чувствительность офисной недвижимости к спросу и условиям аренды.
В ближайшей перспективе инвесторы будут следить за тем, как компания справится с долговой нагрузкой и сможет ли компенсировать слабость офисов за счет жилого и гостиничного сегментов, а также за тем, сохранятся ли улучшения в балансовых показателях EPRA.
