Инвесторы в европейской недвижимости получили новый импульс от аналитиков Goldman Sachs: банк пересмотрел рекомендации по сектору и изменил оценки сразу для нескольких компаний. Перетасовка связана с итогами первого квартала и более широким взглядом на то, как меняются спрос, стоимость финансирования и предложение на рынке коммерческой недвижимости.
Segro: ставка на рост спроса и более выгодную точку входа
Goldman Sachs повысил статус логистического и дата-центрового специалиста Segro с Neutral до Buy. Одновременно банк увеличил целевую цену до 900 пенсов (с 800), опираясь на ожидание, что фактическая динамика спроса окажется лучше, чем предполагали тренды в первом квартале.
В обоснование решения аналитики указали на дополнительные источники активности — в частности, со стороны азиатских и продуктовых ритейлеров. Также отмечается, что рост ставок ранее негативно отражался на котировках, но сейчас, по оценке банка, это создало более привлекательные условия для входа в позицию.
Castellum: понижение после опережающей динамики
Параллельно Goldman Sachs снизил шведскую компанию Castellum: рекомендация была опущена с Buy до Neutral. Причина — заметное опережение результатов по сравнению с собственной подборкой европейских игроков в недвижимости.
С начала 22 января акции Castellum, по данным банка, выросли примерно на 20% относительно его покрытия. Такой ход котировок аналитики связали с корпоративными действиями, включая продажи близко к балансовой стоимости и обратный выкуп акций.
Целевой ориентир и оценка потенциала
Аналитики, в том числе Jonathan Kownator, отметили, что с начала года бумаги Castellum обогнали и британскую, и общеевропейскую подборку банка: по их оценке, рост составляет около 21,5% YTD. При этом пересмотренный прогноз на горизонте 12 месяцев предполагает 16% потенциала вверх — до 146 крон (Skr146). Для сравнения они указали, что средняя ожидаемая доходность по их покрытию сейчас находится на уровне 19%.
Почему банк смотрит на сектор конструктивно, несмотря на риски
Хотя в отрасли по-прежнему сохраняются опасения со стороны инвесторов, команда Goldman Sachs придерживается более позитивного тона. В фокусе — три дискуссии, которые, по мнению аналитиков, часто рассматриваются лишь с точки зрения спроса:
- возможное влияние AI на офисные площади;
- слабость потребительского спроса, которая может ударить по сектору ритейла;
- регуляторные ограничения, делающие жилую недвижимость менее привлекательной для инвестиций.
При этом банк подчеркивает: за пределами внимания остается не менее важная часть картины — предложение. Именно оно, по аргументам аналитиков, может стать ключевым фактором поддержки цен.
Новый стройматериал в цене: почему предложение “схлопывается”
Одним из главных тезисов стало утверждение, что на рынке ускорилось сокращение нового предложения. Аналитики объясняют это тем, что на строительство и запуск проектов одновременно давят:
- высокие издержки строительства;
- стоимость финансирования;
- регуляторные требования.
В результате, по оценке Goldman Sachs, происходит быстрое падение объема нового предложения, а это усиливает переговорную позицию и ценовую власть “правильно расположенных” арендодателей.
Оценки рынка: Европа выглядит дешевле “по истории”
В части мультипликаторов аналитики отмечают, что европейская недвижимость является самой дешевой за всю историю по сравнению с рынком — “с заметным отрывом”. Отдельно подчеркнуто, что связь (корреляция) между динамикой европейской недвижимости и реальными процентными ставками (real rates) в последнее время ослабевает.
Термин реальные ставки обычно означает уровень доходности с учетом инфляции. Когда их влияние меняется, инвесторы нередко по-новому оценивают активы, которые чувствительны к стоимости капитала.
Прогноз по прибыли и дивидендам
Goldman Sachs ожидает, что средний рост прибыли по своему покрытию в 2026 году составит около 2%. Для 2027 года прогноз повышен до 6%. Дополнительно банк обращает внимание на дивидендную составляющую: дивидендная доходность оценивается в 5,5%.
При этом сам банк отмечает, что темпы роста прибыли в недвижимости выглядят относительно слабыми по сравнению с другими секторами, но должны ускориться в более поздней фазе прогнозного периода.
Где у банка максимум уверенности: логистика и дата-центры
Наиболее сильная убежденность Goldman Sachs сосредоточена в сегменте логистики и дата-центров. По этим направлениям банк сохраняет рейтинг Buy по всем компаниям, которые попадают в поле его оценки: CTP, Merlin, WDP, Tritax Big Box и Segro.
Топ-идеи и “выигрывающие” сектора
Среди отдельных бумаг аналитики выделили Vonovia как одну из ключевых идей — особенно в сценарии, где ставки идут вниз. Также в списке бенефициаров названы Unibail и Klepierre: аргумент — устойчивость ритейл-форматов на фоне отсутствия существенного нового предложения.
Где сохраняется осторожность
На противоположной стороне Goldman Sachs оставил Sell-оценки для ряда направлений. В частности, под давлением остаются северные (Nordic) и вторичные офисные активы: Entra, Fabege и Icade. Также сохранена негативная позиция в отношении группы складов самообслуживания Big Yellow.
Таким образом, обновление Goldman Sachs отражает более “прикладной” взгляд на рынок: краткосрочные колебания и реакция на ставки рассматриваются через призму того, что происходит с предложением и где формируется ценовая власть арендаторов и владельцев активов.
